Solar na área comum do prédio: o payback que o síndico calcula errado
A conta de luz da área comum do condomínio não é cobrada como a sua em casa — é tarifa comercial, B3. Refiz o payback de dois prédios (um pequeno, sem elevador, e um grande, com dois) pra mostrar quando isso muda tudo.
Um síndico de um prédio de 60 apartamentos na zona sul de São Paulo me mandou a proposta de um integrador: sistema de 19 kWp pra cobrir os dois elevadores, as bombas e a iluminação da garagem, payback prometido em “menos de 3 anos”. A conta batia — quase. O integrador simplesmente não sabia (ou não contou) que a conta de luz daquela área comum não é tarifada como a de um apartamento. É tarifa comercial. E isso muda o número, mesmo quando a energia gerada é exatamente a mesma.
O que importa decidir antes de pedir orçamento
1. A área comum é classificada como comercial, não residencial. Desde a Resolução Normativa ANEEL nº 414/2010, o medidor da administração — luz do hall, elevador, bomba d’água, portão — entra no subgrupo B3 (comércio, serviços e demais classes em baixa tensão), nunca no B1 que cobre cada apartamento. É pacífico há mais de 15 anos, mas a maioria dos síndicos nunca ouviu falar.
2. O componente de energia (TE + TUSD) costuma ser igual entre B1 e B3 — o que muda é o ICMS. Na tabela vigente da Enel SP (Resolução Homologatória ANEEL nº 3.596/2026), TE + TUSD somam R$ 0,7894/kWh pros dois subgrupos. A diferença mora no imposto estadual: em São Paulo, a residência paga 0% de ICMS até 90 kWh e 12% de 91 a 200 kWh — só acima disso entra nos mesmos 18% que o comércio paga desde o primeiro kWh (Assembleia Legislativa de SP; Legisweb, consulta ICMS nº 21415/2020). A área comum, sendo B3, nunca vê essas faixas baixas. Paga 18% sempre, não importa o quanto consome.
3. O perfil de consumo decide se isso pesa ou não. Prédio pequeno, sem elevador, com pouca carga comum, fica dentro (ou perto) da faixa que teria isenção se fosse residencial — e sente o enquadramento comercial no bolso, proporcionalmente. Prédio grande, com elevador rodando o dia todo, já ultrapassa os 200 kWh de qualquer jeito — e nesse caso o B3 não muda quase nada, porque o hipotético B1 bateria no mesmo teto de 18%.
4. Geração compartilhada em condomínio precisa de aprovação em assembleia e homologação técnica da distribuidora antes de ligar (REN ANEEL 1.059/2023) — não é decisão do síndico sozinho, e o prazo de aprovação costuma ser mais longo do que num sistema residencial individual.
A conta: dois prédios, dois resultados
Refiz o payback pros dois cenários que mais aparecem na minha caixa de entrada: o prédio pequeno sem elevador e o prédio grande com dois. Premissas fixas nos dois: HSP de São Paulo 5,0 kWh/m²/dia (CRESESB/SunData), performance ratio 78%, Fio B em 60% sobre a energia injetada (Lei 14.300/22, ano de transição 2026), tarifa base Enel SP conforme acima.
| Prédio A — sem elevador | Prédio B — 2 elevadores | |
|---|---|---|
| Consumo comum | 150 kWh/mês | 2.200 kWh/mês |
| Perfil de uso | Majoritariamente noturno (portão, hall) | Diurno intenso (elevador, bomba) |
| Autoconsumo solar estimado | 30% | 65% |
| Tarifa efetiva (com ICMS 18% fixo) | R$ 1,085/kWh | R$ 1,085/kWh |
| Sistema necessário | ~1,5 kWp | ~19 kWp |
| Custo estimado (R$/kWp maior em projeto pequeno) | R$ 7.000/kWp → R$ 10.500 | R$ 3.800/kWp → R$ 72.200 |
| Economia mensal | R$ 133 | R$ 2.169 |
| Payback | ~79 meses (6,6 anos) | ~33 meses (2,8 anos) |
O Prédio A é o que a proposta genérica de integrador nunca mostra: com pouco consumo e perfil majoritariamente noturno (o sol não gera à noite, então a maior parte da energia é injetada e creditada com desconto do Fio B, não consumida na hora), o payback estoura os 6 anos — e o custo por kWp de um sistema minúsculo é sempre mais caro, porque o projeto, a ART, o pedido de homologação e a troca de padrão custam quase o mesmo independente do tamanho do sistema.
O Prédio B é o oposto: consumo alto, concentrado de dia (elevador funcionando o dia inteiro, bomba ligando em horário de pico de demanda de água), autoconsumo instantâneo alto — e escala que dilui o custo fixo do projeto por kWp. O enquadramento B3 nesse caso quase não pesa a mais, porque um hipotético B1 já bateria no teto de 18% de ICMS pela mesma conta grande. É o prédio grande que faz esse tipo de investimento valer a pena de verdade.
Minha escolha e por quê
Eu recomendo geração compartilhada pra área comum quando o condomínio já bate os 3 critérios: consumo mensal da área comum acima de 800-1.000 kWh, elevador ou bomba rodando de dia (autoconsumo instantâneo alto) e reserva de caixa pra bancar o projeto sem parcelar em 84 meses num contrato que o síndico atual talvez não termine de administrar. Abaixo disso, principalmente sem elevador, prefiro dizer pro síndico esperar o consumo crescer (nova bomba, nova guarita elétrica) ou simplesmente não instalar — o payback de 6-7 anos num ativo que precisa de aprovação em assembleia todo ano de manutenção não compensa o desgaste político de administrar isso.
Vale comparar essa decisão com o que já escrevi sobre o condomínio horizontal fechado: lá cada casa tem seu próprio sistema e sua própria conta B1; aqui é um sistema só, coletivo, tarifado como comércio. São duas contas completamente diferentes, mesmo com a palavra “condomínio” nas duas.
Também é o mesmo princípio do autoconsumo remoto entre duas casas: o crédito de geração compartilhada tem validade de 60 meses e precisa de rateio definido antes de ligar o sistema — não dá pra “ajustar depois” em assembleia sem reabrir o processo na distribuidora.
E se o condomínio estiver comparando alugar o telhado pra um terceiro gerar energia em vez de investir o próprio caixa, a lógica muda de novo — detalhei essa conta em aluguel de telhado solar.
FAQ
Solar na área comum reduz a taxa condominial? Só se o crédito gerado cobrir mais do que o consumo da própria área comum — o excedente pode ser rateado entre as unidades, reduzindo a conta de luz individual de cada morador, conforme definido em assembleia antes da instalação.
Precisa de aprovação de todos os condôminos? Depende da convenção do condomínio — a maioria exige quórum qualificado (metade mais um, às vezes 2/3) em assembleia, não unanimidade. Confirme com o síndico e o advogado do condomínio antes de orçar.
Dá pra reclassificar a área comum de B3 pra B1 pra pagar menos ICMS? Não. A classificação segue a natureza do uso (comum, não residencial de uma unidade), e a ANEEL pacificou esse entendimento desde 2010 — distribuidoras não têm margem pra mudar isso a pedido do síndico.
Fontes
- Resposta à Consulta Tributária nº 21.415/2020 — Secretaria da Fazenda de São Paulo (ICMS sobre energia elétrica)
- Consumo residencial de energia até 90 quilowatts terá isenção de ICMS — Assembleia Legislativa de São Paulo
- Energia solar em condomínio fechado: tire suas dúvidas — Canal Solar
- Energia solar para condomínios: como funciona, quanto custa e se vale a pena investir — QuintoAndar
- CRESESB/CEPEL — base SunData de irradiação solar: http://www.cresesb.cepel.br/index.php?section=sundata
Escrito por
Bruno Aragão
Cobertura editorial independente de energia solar fotovoltaica residencial no Brasil — dimensionamento, payback, equipamentos e Lei 14.300.
