Instalar solar em casa alugada: quem paga, quem fica com o sistema e o que diz o contrato

Atendi três famílias diferentes em maio com a mesma pergunta. A última foi a Joana, em Goiânia, alugando uma casa de 3 quartos por R$ 2.300, conta de luz girando em R$ 540 nos meses de ar-condicionado. Ela queria pôr solar. O dono respondeu por WhatsApp: “Pode, desde que você arque com tudo e deixe o sistema quando sair.” Ela mandou print pra mim achando que ia ouvir “fechou”. Não fechou. A conta não dava.

A tese que defendo nestes casos é simples: solar em imóvel alugado só faz sentido financeiro quando o prazo restante do contrato cobre, no mínimo, 70% do payback nominal — e quando há uma cláusula escrita de transferência ou reembolso. Sem isso, o inquilino está pagando equipamento pra deixar pro proprietário, e o proprietário está embolsando valorização sem desembolso. Vou mostrar três evidências pelas quais aposto nessa régua, o contra-argumento honesto e o que escrever no contrato.

Evidência 1: a aritmética do prazo é cruel pra contrato curto

Um sistema residencial de 4 kWp em Goiânia custa hoje, com instalação completa, entre R$ 17 mil e R$ 21 mil — uso R$ 19 mil como ponto médio, dentro da faixa que o Anuário ABSOLAR 2024 publica pro Centro-Oeste. Esse sistema, no telhado da Joana, gera por volta de 6.000 kWh/ano (HSP 5,3 segundo o CRESESB/CEPEL). Com a tarifa B1 da Equatorial Goiás em R$ 0,89/kWh em maio (homologação ANEEL), o sistema “vale” cerca de R$ 5.340/ano de economia bruta.

Aplicando a Lei 14.300/22 — em 2026, a cobrança do Fio B sobe pra 60% da TUSD-Fio B, que pesa entre 7% e 10% da economia bruta dependendo da distribuidora —, a economia líquida fica em torno de R$ 4.850/ano nos primeiros anos. Payback nominal: 3,9 anos. Bonito no banner do integrador, péssimo pro inquilino com contrato de 30 meses (2,5 anos).

Faz a conta com 2,5 anos restantes: a Joana recupera ~R$ 12,1 mil dos R$ 19 mil que investiu. Sobram R$ 6,9 mil “deixados” no telhado de outra pessoa. Se ela quiser TIR positiva sem cláusula de reembolso, precisa de contrato com pelo menos 36 meses de prazo restante — e mesmo aí o que está fazendo é torrar a margem inteira de retorno.

A régua que uso: prazo restante ÷ payback ≥ 0,70. Abaixo disso, o investimento residual fica pro dono. Acima, o inquilino sai no zero ou no positivo mesmo sem nenhum acordo de transferência.

Evidência 2: a estrutura fica, mas a planta inteira tem custo de remoção

Tem gente que diz “se eu sair, levo o sistema”. Tecnicamente dá, mas o custo morde. Conversei com o Diego, instalador credenciado em Goiânia que já tirou dois sistemas pra mudança: R$ 2.800 a R$ 4.500 pra desinstalar 4 kWp (descer painéis sem trincar, remover trilhos e ganchos, recompor telhas, levar inversor, e refazer a vedação do telhado pra não vazar). E isso sem contar a reinstalação no próximo endereço, que parte de R$ 3.500 — porque o projeto, a ART, e a homologação na nova distribuidora viram do zero.

Resumindo a mão: levar o sistema custa, no mínimo, R$ 6,3 mil entre tirar e colocar. Esse valor sai do bolso do inquilino e some — não soma como economia. Em muitos casos, faz mais sentido financeiro deixar o sistema e negociar reembolso parcial com o dono do que pagar pra mudar painel de lugar.

Por isso o ponto não é “levo ou deixo”. O ponto é: antes de instalar, está escrito o que acontece quando o contrato terminar? Se não está, o inquilino está apostando em um acordo verbal de R$ 7 a R$ 12 mil. Não vejo isso terminar bem.

Evidência 3: o proprietário também tem razão (e isso muda o desenho)

O outro lado da mesa tem argumento. O dono que aceita solar no telhado dele assume três riscos reais: telhado furado mal vedado (vazamento), microinversor queimado fora de garantia que ele vai precisar trocar, e — esse é grande — valorização tributada na hora de vender. Um imóvel com solar funcional vale entre 4% e 8% mais que o equivalente sem sistema, segundo levantamento da Greener com transações em SP e MG. Boa notícia pro dono, ruim na declaração de IR quando ele vender.

Já vi proprietário pedir aumento de aluguel “porque agora a casa tem solar”. Já vi inquilino sair brigado porque o dono se recusou a transferir a titularidade na distribuidora e a conta zerada do solar foi parar no nome dele depois da saída. Acordo bom é o que protege os dois — e isso quase nunca sai naturalmente. Precisa ser escrito.

A estrutura que funciona, na minha leitura, é uma das três abaixo. Escolha pelo perfil de quem vai ficar com o quê:

1. Inquilino paga, dono reembolsa o residual na saída. Cláusula: “Ao término da locação, o locador pagará ao locatário o valor depreciado linearmente em X anos do investimento documentado em nota fiscal.” Funciona quando o dono quer o sistema mas não tem capital agora.
2. Inquilino paga, dono permite por escrito, sistema fica como benfeitoria útil indenizável. Cláusula: “O sistema fotovoltaico é benfeitoria útil, autorizada pelo locador, e será indenizada conforme depreciação no encerramento.” Protege pelo Código Civil (art. 1.219), mas exige que o aluguel não seja reajustado por causa do sistema.
3. Dono compra, inquilino paga aluguel ligeiramente maior. Cláusula: o aluguel sobe X reais/mês — sempre menor que a economia mensal pra inquilino — e o sistema é do dono desde o dia 1. Modelo mais simples e mais comum em casas premium.

O que não funciona é “a gente combina depois”. Já vi essa frase virar processo no JEC mais vezes do que devia.

O contra-argumento honesto

Há um cenário em que minha régua quebra: inquilino com contrato curto mas com garantia de renovação automática prevista e relação estável com o proprietário pode, sim, instalar mesmo com prazo restante curto. Se o aluguel está em R$ 1.800 numa casa que o dono não pretende vender nem mexer, e a Joana paga isso há 7 anos com 0 atraso, o “prazo real” da locação não é o do papel — é a expectativa. Aí o cálculo muda.

A outra exceção: contrato com cláusula de preferência de compra do imóvel. Se o inquilino tem opção de comprar e pretende exercer, o sistema vira ativo dele de fato no fim do contrato.

Fora esses dois casos, a régua dos 70% segura.

Onde isso te leva (passos práticos antes de fechar)

Se você é o inquilino:

1. Calcule o payback usando HSP da sua cidade no CRESESB e a tarifa B1 atual no site da sua distribuidora. Não use a “média nacional” do integrador.
2. Exija a cláusula de indenização escrita antes de pagar entrada do sistema, citando expressamente a depreciação linear e o valor da nota fiscal.
3. Peça que a titularidade na distribuidora fique no seu CPF — quando sair, a transferência pro dono leva 15 a 30 dias e protege seu nome de qualquer surpresa na fatura.
4. Antes de assinar o orçamento, leia os 5 erros mais comuns que o consumidor comete na hora de contratar solar residencial — o 2 e o 4 pegam inquilino direto.

Se você é o proprietário:

1. Aceite por escrito, com prazo de indenização claro. Verbal não vale R$ 19 mil.
2. Considere você mesmo financiar o sistema. As taxas comparadas de CDC solar dos principais bancos em 2026 mostram TIR positiva mesmo cobrando aluguel inalterado.
3. Se o inquilino vai pagar, tenha em mente: você está recebendo um ativo que valoriza o imóvel. Reajustar aluguel “por causa do solar” no meio do contrato é, na minha leitura, ruim — e gera atrito que custa mais que o ganho.
4. Vale revisar as cláusulas de garantia e responsabilidade técnica que devem entrar no contrato com o integrador — porque com a saída do inquilino, garantia técnica e ART continuam suas.

Uma última observação. Quem está numa cidade onde o payback ainda é curto mas tem dúvida se vale instalar em 2026 ou esperar 2027 com o Fio B maior, recomendo essa leitura antes de decidir o ano — porque pra inquilino o timing da Lei 14.300 conta dobrado quando o contrato tem prazo curto.

A pergunta da Joana, no fim, virou outra: ela vai pedir ao dono pra ele financiar o sistema e ela paga R$ 280 a mais de aluguel por 4 anos — abaixo da economia mensal de R$ 420 que ela teria. Aluguel sobe, conta de luz cai mais ainda, e o sistema fica com o dono desde o dia 1. Os três saem ganhando: ela na boa, o dono com ativo novo, e o integrador com cliente que assinou contrato sem brecha.

Fontes

• Anuário Estatístico Brasileiro de Energia Solar — ABSOLAR (2024) — faixas de preço por kWp residencial por região.
• CRESESB/CEPEL — base SunData — HSP por município.
• Lei 14.300/2022 — Marco Legal da Geração Distribuída — faixas de transição do Fio B.
• Código Civil Brasileiro, art. 1.219 — benfeitorias úteis em locação.
• Estudo Greener — Valorização Imobiliária com Solar (2024) — impacto de 4-8% no preço de imóveis residenciais.